楼市火爆背后 品牌房企转型“退房”增多

曾经的土豪行业风光不再。地价上涨较快、资金成本增加、房地产企业的利润平均每年大约以1%的速度下滑……近期房企陆续发布的年度业绩报告,增收不增利的现象愈发明显,地产龙头万科的净利润率和结算毛利率已连续多年下滑。净利润的持续下跌,体现出房地产行业暴利时代消逝。而随着市场分化程度上升,行业内洗牌加速,越来越多的企业选择退出。据2014年以来房企年报和最新监测,包括上市房企在内,至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%,其中,至少16家品牌房企计划或已脱离地产主业。专家分析,未来3年四类中小房企仍将会退出楼市或被收购。

品牌房企转型“退房”增多

今年年初,苏宁环球宣布成为韩国FNC第二个股东,将和FNC在中国成立合资公司进行艺人培养。公司有关负责人透露,目前公司还有3-5年的开发量,“这段时间就给了我们产业转型的缓冲期,未来我们将不再从事房地产开发,而是把目前的现金流用来打造我们的新兴产业”。

苏宁环球并非个例。公开资料显示,2014年以来,包括上市房企在内,至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%,其中,至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型,脱离地产主业。另外,市北高新、中南建设、陆家嘴等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。

除此之外,潜在退出地产市场的品牌房企仍不在少数。如因为地产业务大整合导致的消失的这类房企,比如中建地产、中信地产(住宅板块)、中渝置地等等,也有因资金链断裂破产清算的,比如曾经的百强房企华光地产。

既然本轮已有六次降息六次全面降准,货币政策呈现宽松的特征,为何仍有品牌房企资金紧张,面临被收购的命运?它们为何仍要“退房”?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,无论是迫于中长期地产业发展局限性,还是企业多元化的需要,品牌房企“跨界”转型(尤其是退出房地产)趋势在2014年下半年以来非常明显。如莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化、宜华地产更名宜华健康将健康医疗服务作为主要发展方向等等。预计2016-2018年,品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大动作。

“大鱼吃小鱼”导致中小房企减少

除了企业跨界转型之外,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”,也是退房企业越来越多的原因之一。

从目前行业格局来看,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。而对于目前业内的收购机会也不会错过,如恒大55亿元收购中渝置地旗下物业、31亿元收购武汉三江航天地产67.08%股权等就是近期行业内的“大鱼吃小鱼”的并购。

另一方面,中小房企面临困境。西南财经大学刘璐教授认为,当下中小房企的困境表现在两个方面,一是土地很贵,开发门槛很高,小房企很难获得地块尤其是优质地块。二是融资困难,很多小房企不得不借助民间借贷等成本高昂的融资方式,很容易资金链断裂。

张宏伟认为,在楼市“去库存”的市场背景下,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”,这些都可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企资金面紧张,甚至频现中小房企被并购或破产的现象。预计将有更多中小房企甚至品牌房企退房或被收购。

观察

未来三年四类

房企仍将退出

张宏伟分析,四类企业最容易在2016年及未来三年被收购,也最容易退出房地产:第一类,产品类型偏高端周转率较慢的企业;第二类,前期拿地过于激进,导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业,或盲目多元化扩张,导致房地产主营业务受到影响的企业;第三类,由于金融机构“风险控制”,一部分资信不太好贷款受限的中小企业,会面临资金面断链的市场风险;第四类,非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低,会面临发展的问题。

链接

至少16家品牌房企计划或已脱离地产主业:上海新梅、浙江广厦、华丽家族、银润投资、铁岭新城、海德股份、绿景控股、宜华地产、东方银星、莱茵置业、证大置业、中渝置地、中体产业、九龙山、大连控股、东湖高新等等。

这些房企地产主营收入占比低于营收50%:市北高新、海泰发展、中南建设、中国武夷、大港股份、陆家嘴、亚通股份等

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